Le Sezioni Unite della Cassazione escludono il “diritto reale di uso esclusivo” di cosa comune.

“La pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cd. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del “numerus clausus” dei diritti reali e della tipicità di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l’applicazione dell’art. 1419 c.c., costituire un diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c. ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente “inter partes”) di natura obbligatoria”.
Secondo la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, sentenza n. 28972 depositata in cancelleria il 17.12.2020, un bene condominiale non può essere subordinato ad un diritto di uso esclusivo, poiché ciò determinerebbe un’ipotesi di diritto reale non previsto del nostro ordinamento.
Si tratta di un’ applicazione del principio del numero chiuso dei diritti reali. Una tale conclusione non esclude che il legislatore possa ampliarne il novero, ma allo stato dell’arte, a legislazione invariata, non può trovare accoglimento nel nostro ordinamento giuridico il diritto reale di uso esclusivo di un bene condominiale. Tale diritto, tuttavia, potrebbe essere annoverato nell’ambito del diritto di uso contemplato dall’art. 1021 c.c., ma ciò dipenderebbe dal contenuto del titolo costitutivo.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, dunque, escludono il riconoscimento del diritto di uso esclusivo del lastrico solare come un diritto reale di uso esclusivo.
Occorre chiarire, sul punto, che un diritto reale, per quanto di godimento, è cosa diversa da un diritto personale di godimento. A parere della Corte, si tratterebbe di considerare l’uso esclusivo una fattispecie peculiare del diritto al pari uso di un bene comune (art. 1102 c.c.), in altri termini, tutti i condomini, che sono comproprietari dei beni, hanno diritto di utilizzarli parimenti. Tuttavia, in determinati casi, considerata la conformazione dei luoghi e il contenuto del titolo, tale uso paritario è precluso da un’attribuzione esclusiva. Questa attribuzione non può essere considerata alla stregua di un nuovo diritto reale, perché l’ordinamento civilistico non conosce altri diritti reali oltre quelli specificamente disciplinati dal codice.
Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 28972 depositata in cancelleria il 17.12.2020.