L’accordo occulto, con cui i contraenti, hanno pattuito il pagamento di un canone di locazione di un immobile ad uso non abitativo, superiore a quello dichiarato, resta nullo anche se viene registrato.
E’ quanto stabilito dalle Sezioni Unite civili della Cassazione nella sentenza 9 ottobre 2017, n. 23601.
Nella vicenda in oggetto, la Suprema Corte è stata chiamata a chiarire se la registrazione successiva di un patto con cui i contraenti avevano concordato un canone di locazione integrativo rispetto a quello dichiarato, consentisse di sanare tale accordo.
Nel caso di registrazione tardiva di un contratto di locazione, quest’ultima, non è illegittima producendo l’effetto di sanare la nullità sancita dalla Finanziaria 2004. Pertanto, la Cassazione ha ritenuto che il contratto di locazione ad uso non abitativo, contenente, fin dall’inizio, la previsione di un canone realmente convenuto e corrisposto, anche se non registrato, è nullo, ma, se registrato seppur tardivamente, tale vizio è sanabile.
Nell’accertare se il riconoscimento dell’effetto sanante alla registrazione tardiva possa o meno operare una reviviscenza del contratto con effetti retroattivi, la Corte ha rilevato che tale effetto sanante retroagisce alla data di conclusione del contratto (Cass. n. 10498/ 2017) e ciò consente di stabilizzare gli effetti del contratto garantendo una completa tutela al contraente più debole del rapporto, che potrà godere della durata della locazione per come stabilita inizialmente nel contratto e non dalla data di registrazione. Diversamente, si verrebbe a creare un effetto di novazione del contratto originario per factum principis.
Nel caso de quo, sussiste un accordo simulatorio cui consegue, non già la tardiva registrazione dell’intero contratto in cui era stabilita la corresponsione di un canone reale, ma quella del solo accordo dissimulato diretto ad occultare un canone più alto, dopo la registrazione del contratto con il canone simulato
Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 09/10/2017 n° 23601